Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 lässt sich nicht nur auf eine Geschichte von Zinsen und Preisen reduzieren. Mehrere regulatorische und steuerliche Mechanismen verändern die Entscheidungen der Käufer und Vermieter, manchmal ohne dass die Marktakteure die Tragweite bereits erkennen. Um diese neuen Immobilienentwicklungen zu verstehen, muss man über die Transaktionskurven hinausblicken und in die Details der Regelungen eintauchen, die in diesem Jahr konkret die Situation verändern.
Stromumrechnungskoeffizient und DPE: Was sich am 1. Januar 2027 ändert
Eine Verordnung vom 19. August 2026 sieht vor, den Stromumrechnungskoeffizienten im DPE-Berechnung ab dem 1. Januar 2027 zu senken. Dieser technische Parameter, der in der breiten Öffentlichkeit oft ignoriert wird, bestimmt, wie der Stromverbrauch eines Wohnraums in Primärenergie umgerechnet wird.
In der Praxis können Wohnungen, die elektrisch beheizt werden (Konvektoren, Wärmepumpen, Fußbodenheizungen), ihre Energieeffizienzklasse ohne jegliche Renovierung verbessern. Die betroffenen Eigentümer müssen das Gutachten nicht erneuern, wenn es noch gültig ist: Das Etikett kann sich ohne Arbeiten durch eine einfache Neuberechnung ändern.
Für Investoren ist die Konsequenz direkt. Eine heute als F klassifizierte Wohnung könnte morgen auf E umschwenken, was ihren Mietwert und die Möglichkeit, sie zu vermieten, verändert. Wir beobachten bereits eine abwartende Haltung bei einigen Verkäufern, die lieber einige Monate warten, bevor sie eine schlecht bewertete elektrische Immobilie verkaufen.
Diejenigen, die alle Neuigkeiten der Website News Immo verfolgen, konnten in den letzten Monaten das Ausmaß des Themas DPE auf die Vermögensstrategien erkennen.
Jeanbrun-Regelung: Der neue steuerliche Hebel für die Mietinvestition
Die Jeanbrun-Regelung markiert einen logischen Wandel im Vergleich zum Pinel, der beendet wurde. Während der Pinel auf Zonierungen und festen Mietobergrenzen basierte, beruht der Jeanbrun auf einem Mechanismus zur Abschreibung eines Teils des Kaufpreises für unmöblierte Mietwohnungen, unter bestimmten Mietbedingungen.
Für private Vermieter erfordert dieser Wandel eine Neubewertung der Struktur eines Investitionsprojekts. Ein Kauf im Altbau mit energetischen Renovierungsarbeiten kann sich nun steuerlich vorteilhafter erweisen als ein Erwerb im Neubau, vorausgesetzt, die Kriterien der Regelung werden eingehalten.
Warum der Neubau noch nicht von dieser Dynamik profitiert
Die Baugenehmigungen und Baubeginne liegen in den letzten zwölf Monaten unter ihrem fünfjährigen Durchschnitt. Die punktuelle Verbesserung der Baustellen bedeutet keinen Rückkehr zu einem reichlichen Neubauangebot. Der Neustart des Bauens bleibt fragil, und die Genehmigungen für Neubauten folgen nicht der Wiederbelebung der Transaktionen im Altbau.
Diese Diskrepanz schafft eine paradoxe Situation: Die Nachfrage verlagert sich auf den Altbau, wo sich die Preise in den meisten Städten stabilisieren, während der Neubau unter einem Angebotsdefizit leidet, das hohe Preise für die verfügbaren Programme aufrechterhält.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen: Tatsächlicher Stand der Regulierung
Das Vermietungsverbot für als G klassifizierte Wohnungen ist seit 2025 in Kraft. Ein Vorschlag für eine Ausnahmegenehmigung für bestimmte Wohnungen der Klassen F oder G kursiert im parlamentarischen Diskurs, ist aber noch nicht verabschiedet. Solange der Text nicht Gesetzeskraft hat, gilt die aktuelle Regulierung ohne Ausnahme.
Diese Ausnahmegenehmigung als selbstverständlich darzustellen, wie es einige Artikel tun, führt die Vermieter in die Irre. Die Konsequenzen einer nicht konformen Vermietung sind erheblich:
- Der Mieter kann die Anpassung der Wohnung anfordern und, falls dies nicht geschieht, den Richter anrufen, um eine Mietminderung oder die Kündigung des Mietvertrags zu erwirken.
- Die Gutachter berichten von einem Anstieg der Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem DPE, insbesondere in Eigentümergemeinschaften, wo kollektive Arbeiten individuelle Renovierungen blockieren.
- Der Marktwert von Immobilien der Klassen F oder G sinkt weiterhin im Vergleich zu besser bewerteten Immobilien, mit einem sich vergrößernden Abstand in mittleren Städten.
Die regulatorische Abwartestrategie schützt nicht die Eigentümer, die Renovierungen hinauszögern in der Hoffnung auf eine Lockerung. Es ist besser, die Renovierung vorzubereiten oder den Verkauf unter verhandelten Bedingungen in Betracht zu ziehen.
Immobilienpreise und Kredite im Jahr 2026: Stabilisierung bedeutet nicht Uniformität
Die Zinssätze haben sich nach dem Höchststand der Jahre 2023-2024 stabilisiert, was es vielen Käufern ermöglicht hat, zurück auf den Markt zu kommen. Das Transaktionsvolumen steigt, aber die Erholung bleibt je nach Region und Art der Immobilien sehr heterogen.
In den großen Metropolen zeigen die Preise für Bestandsimmobilien eine relative Stabilität. Im Gegensatz dazu erleben einige mittlere Städte weiterhin Rückgänge, insbesondere bei energieintensiven Immobilien. Die Energieeffizienz eines Wohnraums wiegt nun ebenso schwer wie seine Lage bei der Preisbildung.
Drei Kriterien, die die Kaufkraft im Jahr 2026 bestimmen
- Der Immobilienkreditzins, der stabilisiert, aber weiterhin über dem Niveau von 2021 liegt, reduziert mechanisch den verfügbaren Kreditrahmen im Vergleich zur Zeit vor dem Anstieg.
- Die von den Banken geforderte Eigenkapitalquote bleibt hoch, oft höher als das, was Erstkäufer ohne familiäre Hilfe mobilisieren können.
- Die Kosten für energetische Renovierungen kommen zum Kaufpreis für Bestandsimmobilien hinzu, was das Gesamtbudget eines Immobilienprojekts verändert und eine Abwägung zwischen Lage und Zustand der Immobilie erfordert.
Käufer, die diese drei Parameter bereits in der Suchphase berücksichtigen, vermeiden Enttäuschungen bei der finanziellen Strukturierung. Eine zu einem attraktiven Preis angebotene, aber als F klassifizierte Immobilie kann, einschließlich der Renovierungsarbeiten, teurer sein als eine besser bewertete Immobilie der Klassen E oder D.
Der Immobilienmarkt in Frankreich belohnt in diesem Jahr technische Vorbereitung. Die Immobilien-Trends von 2026 lassen sich nicht nur auf Preisdiagramme reduzieren: Sie spiegeln sich in den regulatorischen Texten, den Steuertabellen und den Energieetiketten wider. In diesen Details liegen die wahren Kauf- und Investitionsmöglichkeiten.
