De Franse vastgoedmarkt in 2026 is niet alleen een verhaal van tarieven en prijzen. Verschillende regelgevende en fiscale mechanismen hertekenen de afwegingen van kopers en verhuurders, soms zonder dat de marktdeelnemers de reikwijdte ervan nog beseffen. Het begrijpen van deze vastgoednieuwigheden vereist een blik voorbij de transactiecurves om in detail te kijken naar de regelingen die dit jaar daadwerkelijk het spel veranderen.
Elektriciteitsconversiecoëfficiënt en DPE: wat verandert er op 1 januari 2027
Een besluit van 19 augustus 2026 voorziet in een verlaging van de elektriciteitsconversiecoëfficiënt in de berekening van de DPE vanaf 1 januari 2027. Deze technische parameter, vaak genegeerd in de analyses voor het grote publiek, bepaalt hoe het elektriciteitsverbruik van een woning wordt omgezet in primaire energie.
In de praktijk kunnen woningen die elektrisch verwarmd worden (convectoren, warmtepompen, vloerverwarming) hun energie-label verbeteren zonder enige renovatie. De betrokken eigenaren hoeven het diagnosticerapport niet opnieuw te laten maken als dit nog geldig is: het label kan evolueren zonder werkzaamheden, door een eenvoudige herberekening.
Voor investeerders is de consequentie direct. Een woning die vandaag de classificatie F heeft, kan morgen naar E verschuiven, wat de huurwaarde en de mogelijkheid om te verhuren verandert. We zien al een afwachtende houding bij sommige verkopers die liever een paar maanden wachten voordat ze een slecht beoordeelde elektrische woning verkopen.
Degenen die alle nieuws van de site News Immo volgen, hebben de omvang van het DPE-thema op de vermogensstrategieën de afgelopen maanden kunnen inschatten.
Jeanbrun-regeling: de nieuwe fiscale hefboom voor verhuurinvesteringen
De Jeanbrun-regeling markeert een verandering in logica ten opzichte van de Pinel, die is beëindigd. Waar de Pinel gebaseerd was op zones en vaste huurplafonds, is de Jeanbrun gebaseerd op een mechanisme voor afschrijving van een deel van de aankoopprijs voor ongemeubileerde woningen, onder voorwaarden van huur.
Voor particuliere verhuurders vereist deze verschuiving een heroverweging van de opzet van een investeringsproject. Een aankoop in de bestaande bouw met energie-renovatie kan nu fiscaal voordeliger zijn dan een aankoop in de nieuwbouw, mits aan de criteria van de regeling wordt voldaan.
Waarom de nieuwbouw nog niet profiteert van deze dynamiek
Bouwvergunningen en de start van bouwprojecten blijven onder hun vijfjaarlijkse gemiddelde in de afgelopen twaalf maanden. De tijdelijke verbetering van de bouwprojecten weerspiegelt geen terugkeer naar een overvloedig nieuw aanbod. De herstart van de bouw blijft fragiel, en de vergunningen voor nieuwe woningen volgen de heropleving van de transacties in de bestaande bouw niet.
Dit verschil creëert een paradoxale situatie: de vraag verschuift naar de bestaande bouw, waar de prijzen in de meeste steden stabiliseren, terwijl de nieuwbouw lijdt onder een aanbodtekort dat hoge prijzen op de beschikbare projecten handhaaft.
Verhuurverbod voor thermische doorlekken: werkelijke staat van de regelgeving
Het verhuurverbod voor woningen met de classificatie G is van kracht sinds 2025. Een voorstel voor een uitzondering voor bepaalde woningen F of G circuleert in het parlementaire debat, maar is nog niet aangenomen. Zolang de tekst geen wettelijke kracht heeft, is de huidige regelgeving zonder uitzondering van toepassing.
Deze uitzondering als vanzelfsprekend presenteren, zoals sommige artikelen doen, misleidt verhuurders. De gevolgen van een niet-conforme verhuur zijn zwaar:
- De huurder kan de conformiteit van de woning eisen en, bij gebrek daaraan, de rechter inschakelen om een huurverlaging of ontbinding van het huurcontract te verkrijgen
- De diagnostici melden een stijging van de geschillen met betrekking tot de DPE, met name in de VvE’s waar collectieve werkzaamheden individuele renovaties blokkeren
- De verkoopwaarde van woningen met de classificatie F of G blijft dalen ten opzichte van beter beoordeelde woningen, met een toenemende kloof in middelgrote steden
De afwachtende houding van de regelgeving beschermt de eigenaren niet die de werkzaamheden uitstellen in de hoop op versoepeling. Het is beter om de renovatie te anticiperen of de verkoop onder onderhandelde voorwaarden te overwegen.
Vastgoedprijzen en krediet in 2026: stabilisatie betekent niet uniformiteit
De rentevoeten zijn gestabiliseerd na de piek van de periode 2023-2024, wat het voor veel kopers mogelijk heeft gemaakt om terug te keren naar de markt. Het volume van de transacties groeit, maar de heropleving blijft zeer heterogeen afhankelijk van de regio’s en de soorten onroerend goed.
In de grote metropolen vertonen de prijzen van bestaande woningen een relatieve stabiliteit. Daarentegen ervaren sommige middelgrote steden nog steeds prijsdalingen, met name voor energie-intensieve woningen. De energieprestaties van een woning wegen nu even zwaar als de locatie bij het bepalen van de prijs.
Drie criteria die de koopkracht in 2026 bepalen
- De hypotheekrente, gestabiliseerd maar nog steeds hoger dan de niveaus van 2021, vermindert mechanisch het leenbedrag in vergelijking met de periode vóór de stijging
- De eigen inbreng die door de banken wordt geëist, blijft hoog, vaak hoger dan wat starters zonder familiale hulp kunnen mobiliseren
- De kosten van energie-renovatie komen bovenop de aankoopprijs voor oudere woningen, wat het totale budget van een vastgoedproject wijzigt en een afweging tussen locatie en staat van het pand vereist
Kopers die deze drie parameters vanaf de zoekfase integreren, vermijden teleurstellingen bij het financiële ontwerp. Een woning die tegen een aantrekkelijke prijs wordt aangeboden maar geclassificeerd is als F kan, inclusief renovaties, duurder zijn dan een beter gepositioneerde woning E of D.
De vastgoedmarkt in Frankrijk dit jaar beloont technische voorbereiding. De vastgoedtrends van 2026 zijn niet alleen samengevat in prijscurves: ze zijn te lezen in de regelgeving, fiscale tabellen en energie-labels. Het zijn in deze details dat de echte koop- en investeringskansen schuilen.
